1. 이중매매의 의의

  - 부동산의 이중매매란 부동산의 매도인이 아직 매수인에게 등기를 넘겨주고 있지 않음을 기화로 다른 사람과 다시 그 부동산에 대한 매매계약을 체결하는 것을 말한다.

  - 매도인이 매수인으로부터 중도금을 지급받기 전이라면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있으므로, 이중매매의 효력이 문제되는 것은 중도금 지급 시점 이후부터이다.

2. 이중매매의 효력

  1) 원칙 : 제2매수인의 선의ㆍ악의를 불문하고 매매계약은 유효하다.

  2) 예외 : 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극가담한 경우에는 사회질서에 반하여 무효가 된다.

  ※ 판례]

   매수인이 매도인의 배임행위에 적극가담하는 행위는 매수인(제2매수인)이 다른 사람(제1매수인)에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다.(대판93다55289)

3. 제2매매가 유효한 경우

  1) 제1매수인과 제2매수인 사이의 법률관계

    - 제1매수인과 제2매수인 중 먼저 등기를 경료한 자가 소유권을 취득한다.

  2) 매도인과 제1매수인 사이의 법률관계

    - 제2매수인이 먼저 소유권이전등기를 경료한 경우

     (1) 제1매수인은 매도인에 대하여 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있고

     (2) 계약을 해제하여 원상회복을 청구할 수도 있다.

     (3) 손해배상청구와 해제에 따른 원상회복청구는 양립할 수 있다.

4. 제2매매가 반사회질서의 법률행위로 무효가 되는 경우

  1) 매도인과 제2매수인 사이의 법률관계

     (1) 매도인은 제2매수인을 상대로 매매계약의 무효를 주장하여 등기의 말소를 청구할 수 있다.

  2) 제1매수인과 제2매수인 사이의 법률관계

     (1) 채권자대위권 : 제1매수인은 제2매수인에 대하여 그 등기의 말소를 직접 청구할 수 없고 매도인을 대위하여 제2매수인 명의의 등기의 말소를 청구할 수 있다.

     (2) 채권자취소권 : 제1매수인은 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인과 제2매수인 사이에서 이루어진 이중매매행위에 대하여 채권자취소권을 행사할 수 없다.

     (3) 제1매수인은 제2매수인에게 직접 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

  3) 제3자(전득자)에 대한 관계

     (1) 절대적 무효 : 제2매수인으로부터 그 부동산을 전득한 제3자는 선의이더라도 소유권을 취득하지 못한다.

     (2) 매도인의 담보책임 : 전득자는 제2매수인에 대하여 타인의 권리를 매매한 매도인의 담보책임을 물어 계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있고, 선의이라면 손해배상까지 청구할 수 있다.

5. 이중매매법리의 다른 법률관계에의 적용

  1) 이중매매의 법리는 매매에만 국한된 것이 아니어서, 제1행위나 제2행위가 매매가 아닌 경우에도 적용된다.

   ★ 판례

     (1) 매도인이 타에 매도한 부동산임을 알면서 증여받은 행위의 반사회성

      - 매도인이 매수인에게 목적부동산을 매도한 사실을 알고서 수증자가 매도인으로부터 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 함으로써 매도인의 매수인에 대한 배임행위에 가담한 결과에 이르렀다면 이는 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 될리가 없고 반사회질서의 행위로서 무효이다.(대판83다카57)

     (2) 이미 매도된 부동산에 관하여 체결된 저당권설정계약의 효력

      - 이미 매도된 부동산에 관하여 체결한 저당권설정계약이 반사회적법률행위로 무효가 되기 위해서는 매도인의 배임행위와 저당권자가 매도인의 배임해위에 적극 가담한 행위로 이루어진 것으로서, 그 적극 가담하는 행위는 저당권자가 다른 사람에게 목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고 적어도 매도사실을 알고도 저당권설정을 요청허거나 유도하여 계약에 이르는 정도가 되어야 한다.(대판97다362)