1.부동산 개발의 의의

  - 토지에 노동과 자본을 투입하여 토지를 개량하는 활동으로 토지의 최유효이용을 위한 시장 적응과정

  1) 협의의 부동산 개발

    - 조성에 의한 토지개량. 토지 그 자체를 개량하는 활동으로 도로공사, 배수공사, 정지작업 등

  2) 광의의 부동산 개발

    - 조성에 의한 토지개량과 건축에 의한 토지개량을 포함. 건축에 의한 토지개량이란 공간창조활동이다.

2. 부동산 개발의 주체

  1) 공적주체

    - 정부, 지방자치단체, 공기업 등. 공적주체는 공익을 추구하고자 한다.

  2) 사적주체

    - 개인, 민간기업, 토지소유자 조합 등. 사적주체는 사익을 추구하고자 한다.

  3) 공ㆍ사 혼합부문(제3섹터)

    - 공적주체와 사적주체가 결합된 형태로 정부와 민간의 공동개발사업 등을 들 수 있다.

3. 부동산 개발의 형태

  1) 직렬형 : 개발사업은 안정적으로 진행되지만 개발기간이 장기화되어 비능률적이다.

     → 계획단계 ⇒ 협의단계 ⇒ 계획인가 단계 ⇒ 시행단계 ⇒ 처분단계

  2) 기본형 : 개발사업은 안정적으로 진행되면서 기간을 단축시킬 수 있다는 장점이 있어 가장 널리 이용된다.

     → 계획단계 ⇒ 협의 및 계획인가 단계 ⇒ 시행단계 ⇒ 처분단계

  3) 시행ㆍ처분 병행형 : 신속한 자금조달을 필요로 할 때 이용된다.

     → 계획단계 ⇒ 협의 및 계획인가 단계 ⇒ 시행 및 처분단계

4. 부동산 개발의 과정

구상단계(아이디어단계) ⇒ 예비적타당성분석단계(전실행가능성분석단계) ⇒ 부지모색 및 확보단계 ⇒ 타당성분석단계(실행가능성 분석단계) ⇒ 금융단계 ⇒ 건설단계 ⇒ 마케팅단계 

  1) 예비적 타당성분석단계

   - 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적ㆍ대략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 단계이다.

  2) 타당성분석단계 : 복합개념에 입각하여 구체적이고 세부적으로 타당성을 분석하는 단계이다.

    (1) 개발을 효율적으로 수행하기 위하여 기술적ㆍ경제적ㆍ법률적 측면으로 나누어 종합적으로 분석한다.

    (2) 기술적ㆍ법률적 타당성 여부보다 궁극적인 의사결정은 경제적 타당성 여부에 달려 있다.

    (3) 사업의 채택 여부는 타당성 분석 결과가 개발업자의 목적을 얼마나 충족시켜 주느냐에 달려 있다.

    (4) 타당성 분석의 결과가 비록 동일할지라도 개발업자에 따라 채택여부는 다를 수 있다.

  3) 마케팅단계 : 부동산 개발의 성공여부는 개발사업의 시장성에 달려 있다고 볼 수 있다.

    (1) 개발공간에 대한 임대활동은 개발의 초기단계에서부터 이루어지는 것이 바람직하다.

    (2) 개발공간의 임대와 매도 두 가지 유형이 있다.

5. 부동산개발의 위험

  1) 법률적 위험 : 공법ㆍ사법적인 관계에서 발생하는 위험

    (1) 토지이용규제와 같은 공법적인 규제나 소유권 관계나 주민의 민원 등 사법적인 관계에서 발생하는 위험

    (2) 이미 토지이용계획이 확정된 토지를 매입하여 이용하는 것은 법률적 위험을 줄이는 방법 중 하나이다.

  2) 시장위험 : 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라고 한다.

    (1) 시장위험을 줄이기 위해서는 시장연구와 시장성연구가 필요하다.

    (2) 시장연구란 시장지역의 수요와 공급 상황을 분석하는 것을 말한다.

    (3) 시장성연구란 매매나 임대될 수 있는 능력을 분석하는 것을 말한다.

    (4) 개발사업이 완성되기 전에 부동산을매수한 자의 시장위험은 개발사업의 완성이 가까워질수록 감소하고 부동산의 가치는 상승한다.

  3) 비용위험 : 인플레, 공사기간의 장기화 등으로 추가로 부담해야 할 비용에 따른 위험

    (1) 일반적으로 부동산 개발은 장기간 소요되며, 이는 위험의 요인으로 작용한다.

    (2) 인플레가 심할수록, 공사기간이 장기화될수록 비용위험은 증가한다.

    (3) 최대가격보증계약을 체결하는 것은 비용위험을 줄이는 방법 중 하나이다.

6. 부동산개발의 타당성분석

  1) 부동산개발의 타당성분석 과정

    ※ 지역경제분석 ⇒ 시장분석 ⇒ 시장성분석 ⇒ 타당성분석 ⇒ 투자분석

    (1) 지역경제분석

      - 대상지역의 부동산 수요에 영향을 미치는 인구, 가구 등의 수요요인을 분석하는 과정

    (2) 시장분석 : 특정지역과 특정 유형의 부동산에 대한 시장지역의 수요와 공급 상황을 분석하는 과정

      ① 시장세분화는 수요자의 특성에 따라 시장을 구분하는 것을 말한다.

      ② 시장차별화는 공급되는 상품의 특성에 따라 시장을 구분하는 것을 말한다.

    (3) 시장성분석 : 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매나 임대될 수 있는 가능성 정도를 조사

      ① 흡수율분석 : 시장에 공급된 부동산이 일정기간 동안 어느 정도의 비율로 흡수되었는지를 파악하는 방법

      ② 흡수율분석은 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 많은 도움을 준다.

      ③ 흡수율분석의 목적은 단순히 과거의 추세를 파악하는 데 있는 것이 아니라, 대상 개발사업에 대한 미래의 흡수율을 파악하는 데 있다.

    (4) 타당성 분석

      - 투자자의 자금을 유인할 수 있을 만한 충분한 수익성이 있는지를 분석하는 과정이다.

    (5) 투자분석

      - 위험과 수익을 고려하여 허용되는 위험수준에서 최고의 수익을 창출하는 대안을 선택하는 과정이다.