1. 근저당

  1) 의의

    - 계속적 거래관계로 인해 발생하는 불특정채권을 담보하기 위하여 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정은 장래에 보류하여 설정하는 저당권

  2) 성질

    (1) 부종성ㆍ수반성의 완화

      ① 피담보채권이 확정되기 전에는 채권이 일시적으로 소멸하여도 근저당권은 소멸하지 않는다.

      ② 채권의 일부를 양도하거나 대위변제하더라도 근저당권이 이전하지 않는다.

    (2) 피담보채무가 확정되기 전에는 채무의 범위나 또는 채무자를 변경할 수 있다.

  3) 성립 : 근저당권설정계약과 등기에 의해서 성립한다.

    (1) 근저당권설정계약

      ① 근저당권자는 채권자에 한하지만, 근저당권설정자는 채무자 외에 물상보증인도 가능하다.

      ② 설정계약에서는 우선변제를 받을 수 있는 최고액을 정해야 한다.

    (2) 등기

      ① 근저당이라는 취지, 채권최고액, 채무자의 표시는 필요적 등기사항이다.

      ② 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 보므로 등기사항이 아니다.

  4) 효력

    (1) 채권최고액

      - 우선변제의 한도액을 의미하며 책임의 한도를 의미하는 것을 아니다.

    (2) 피담보채권의 범위

      ① 이자는 최고액 중에 산입된 것으로 보므로 등기 없이도 담보된다.

      ② 지연배상도 1년분에 한하지 않고 최고액의 범위 내에서 제한없이 담보된다.

      ③ 근저당권의 실행비용은 최고액에 포함되지 않는다.

    (3) 피담보채권의 확정

      ① 결산기를 정한 경우에는 원칙적으로 존속기간이나 결산기가 도래한 때에 확정된다.

      ② 근저당권자가 경매신청 시에는 그 신청시에 확정된다.

      ③ 후순위자가 경매신청 시에는 경락대금을 완납한 때에 확정된다.

      ④ 경매신청이 취하되더라도 채무확정의 효과는 번복되지 않는다.

2. 공동저당

  1) 의의

    - 동일한 채권을 담보하기 위하여 수개의 부동산 위에 저당권을 설정하는 것

  2) 성질

    - 공동담보물의 갯수만큼 각 부동산마다 1개의 저당권이 성립한다.

  3) 성립

    (1) 수개의 저당권은 각각 다른 시기에 설정되어도 된다.

    (2) 공동담보물의 소유자가 달라도 가능하며 순위가 동일하지 않아도 된다.

    (3) 각 부동산마다 저당권설정의 등기를 하여야 한다. (공동담보로 되어 있다는 취지를 기재한다.)

    (4) 피담보채권액은 동일하여야 한다.

  4) 공동저당권 실행

    (1) 수개의 저당권을 동시에 실행할 수도 있고 일부의 저당권만을 먼저 실행할 수도 있다.

    (2) 일괄경매 : 동시배당

      ① 각 경락대금에 비례하여 안분배당한다.

      ② 후순위 권리자가 존재치 않더라도 반드시 지켜야 한다.

    (3) 순차경매 : 이시배당

      ① 목적물 중 일부를 경매하여 그 경매대가를 배당하는 경우 채권 전액을 변제받을 수 있다.

      ② 후순위권리자는 다른 공동담보물에 대하여 대위하여 신청할 수 있다.