1. 중개대상물 확인ㆍ설명

  1) 중개대상물 확인ㆍ설명 의무

    (1) 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

    (2) 이러한 확인ㆍ설명 의무를 성실하게 이행하려면 중개대상물의 사전 조사가 필수적이다.

  2) 확인ㆍ설명 사항

    (1) 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

    (2) 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

    (3) 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

    (4) 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

    (5) 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태

    (6) 벽면 및 도배의 상태

    (7) 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

    (8) 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건

    (9) 중개대상물의 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

  3) 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성 및 보존

    (1) 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.  다만, 확인ㆍ설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.

    (2) 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. ​

2. 조사ㆍ확인 방법

  1) 공부상 조사ㆍ확인

    (1) 중개대상물의 기본적인 사항

      ① 지적공부와 건축물대장으로 확인. 등기사항증명서에도 부동산표시에 관한 사항이 기재되어 있다.

      ② 대장과 등기사항증명서가 불일치되는 경우 거래당사자 및 중개의뢰인에게 확인ㆍ설명할 필요가 있다.

      ③ 지적공부나 등기사항증명서의 내용과 실제 내용이 불일치하는 경우 실제 내용이 우선한다.

      ④ 지적공부와 등기사항증명서가 불일치하는 경우에는 지적공부나 건축물대장을 기준으로 조사하여야 한다.

    (2) 권리관계에 관한 사항

      ① 토지, 건물 등의 권리관계에 관한 사항은 토지 및 건물 등기사항증명서를 통하여 조사ㆍ확인하여야 한다.

      ② 지적공부와 등기사항증명서 및 실제권리가 불일치할 경우 실제 권리가 우선한다.

      ③ 지적공부와 등기부에 기재된 사항이 일치하지 않을 경우 등기사항증명서를 기준으로 조사하여야 한다.

    (3) 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항

      ① 원칙적으로 토지이용계획확인서를 통하여 조사ㆍ확인한다.

      ② 토지이용계획확인서로 공법상의 모든 제한사항을 확인할 수 있는 것은 아니다.

  2) 현장답사 및 자료요구에 의한 조사

    (1) 공부상으로 확인할 수 없는 사항

      ① 토지의 지세, 토질, 지반, 도로현황 등은 현장답사를 통해 확인하여야 한다.

      ② 건물의 방향, 부대시설, 미등기 또는 무허가 건물의 존재 여부 등을 현장답사를 통해 조사하여야한다.

      ③ 유치권ㆍ법정지상권ㆍ분묘기지권 등 등기되지 않은 권리에 대해서는 현장조사를 통해 확인하여야 한다.

      ④ 주택임대차보호법, 상가임대차보호법에 의한 임차인 여부도 현장답사를 통해 확인하여야 한다.

    (2) 공부상 내용과 실제 내용의 일치 여부 확인

      ① 공부상의 지목ㆍ면적 등이 실제와 일치하는지 여부를 확인하여야 한다.

      ② 등기사항증명서상의 소유자와 실제 소유자와 일치하는지 여부를 확인하여야 한다.

    (3) 매도ㆍ임대의뢰인에게 자료 요구

      - 수도ㆍ전기ㆍ가스 등 내ㆍ외부 시설물의 상태와 벽면 및 도배의 상태, 일조량ㆍ소음ㆍ진동 및 실제권리관계, 공시되지 않은 물건의 권리에 관한 사항은 매도ㆍ임대의뢰인에게 자료를 요구하여 확인할 수 있다.