1. 건축 관련 입지와 규모의 사전결정

  1) 의의

   - 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있다.

    (1) 해당 대지에 건축하는 것이 이 법이나 관계 법령에서 허용되는지 여부

    (2) 이 법 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등을 고려하여 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모

    (3) 건축허가를 받기 위하여 신청자가 고려하여야 할 사항

  2) 사전결정신청자는 건축위원회 심의와 교통영향평가서의 검토를 동시에 신청할 수 있다.

  3) 허가권자는 사전결정이 신청된 건축물의 대지면적이 소규모환경영향평가 대상사업인 경우 환경부장관이나 지방환경관서의 장과 소규모 환경영향평가에 관한 협의를 하여야 한다.

  4) 허가권자는 입지, 건축물의 규모, 용도 등을 사전결정한 후 사전결정신청자에게 알려야 한다.

  5) 사전결정 통지를 받은 경우에는 다음의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 한 것으로 본다.

    (1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 개발행위허가

    (2) 산지관리법에 따른 산지전용허가ㆍ신고, 산지일시사용허가ㆍ신고. (보전산지인 경우 도시지역만 해당)

    (3) 농지법에 따른 농지전용허가ㆍ신고 및 협의

    (4) 하천법에 따른 하천점용허가

  6) 허가권자는 사전결정을 하려면 미리 관계행정기관의 장과 협의하여야 하며, 협의를 요청 받은 관계 행정기관의 장은 15일 이내에 의견을 제출하여야 한다.

  7) 사전결정신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청하여야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 아니하면 사전결정의 효력이 상실된다.

2. 건축허가

  1) 건축허가의 법적 성격

    (1) 건축하려는 건축물이 관계 법령에서 정하는 제한에 위배되지 않으면 당연히 건축허가를 하여야 한다.

      다만, 

      ① 주거환경이나 교육환경에 부적합한 위락시설, 숙박시설

      ② 상습침수지역인 방재지구 및 자연재해위험개선지구에 대해서는 허가를 거부할 수 있다.

    (2) 건축물에 대하여 허가를 하는 대물적 허가이다. 따라서 건축주의 변경은 신고대상이 된다. 

  2) 건축 허가권자와 허가대상

    (1) 원칙 : 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장

    (2) 예외 : 특별시장ㆍ광역시장

      ① 21층 이상인 건축물의 건축

      ② 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물의 건축

        ㉠ 증축으로 인하여 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만㎡ 이상으로 되는 경우의 증축을 포함

        ㉡ 다만, 공장ㆍ창고ㆍ지방건축위원회의 심의를 거친 건축물은 특별시에서는 구청장, 광역시에서는 구청장이나 군수의 허가대상이 된다.

    (3) 특별자치도지사를 제외한 도지사는 허가권자가 아니다.

3. 건축허가의 절차

  1) 대지의 소유권 확보 및 매도청구

    (1) 대지의 소유권 확보

      - 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다.

      - 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

      ① 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우(단, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외)

      ② 다음의 사유로 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우

       ㉠ 설비 또는 지붕ㆍ벽 등의 노후화나 손상으로 그 기능 유지가 곤란할 것으로 우려되는 경우

       ㉡ 건축물의 노후화로 내구성에 영향을 주는 기능적 결함이나 구조적 결함이 있는 경우

       ㉢ 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 등 그 밖의 안전사고가 우려되는 경우

       ㉣ 천재지변이나 그 밖의 재해로 붕괴되어 다시 신축하거나 재축하려는 경우

    (2) 매도청구

      ① 건축허가를 받은 건축주는 해당 건축물 또는 대지의 공유자 중 동의하지 않은 자에게 그 공유지분에 대하여 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

      ② 소유자 확인이 곤란한 공유지분에 대하여 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지났을 때에는 매도청구 대상이 되는 건축물 또는 대지로 본다.

  2) 허가신청서의 제출

   - 건축허가를 받으려는 자는 허가신청서에 설계도서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.

  3) 도지사의 사전승인

   - 시장ㆍ군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물믈 건축하려면 도지사의 승인을 받아야 한다.

    (1) 특별시장ㆍ광역시장의 허가대상에 해당하는 건축물을 시ㆍ군에 건축하는 경우

       → 다만, 도시환경 등을 고려하여 해당 도의 조례로 정하는 건축물은 제외한다.

    (2) 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계가 1,000㎡ 이상인 다음의 건축물

      ① 공동주택

      ② 제2종 근린생활시설 중 일반음식점

      ③ 업무시설 중 일반업무시설

      ④ 숙박시설

      ⑤ 위락시설

    (3) 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 보호하기 위하여 필요하다고 인정하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는 위락시설 및 숙박시설에 해당하는 건축물

  4) 건축물 안전영향평가

   - 허가권자는 초고층 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물에 대하여 건축허가를 하기 전에 건축물의 구조안전과 인접 대지의 안전에 미치는 영향 등을 평가하는 건축물 안전영향평가를 기관에 의뢰하여 실시하여야 한다.

  5) 임의적 불허가처분 사유

   - 허가권자는 다음의 하나에 해당하는 경우 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 아니할 수 있다.

    (1) 위락시설이나 숙박시설에 해당하는 건축물의 경우, 주거환경이나 교육환경에 부적합하다고 인정될 때

    (2) 방재지구 및 자연재해위험개선지구 등에 건축하려는 건축물에 대하여 지하층 등 일부 공간을 주거용으로 사용하거나 거실을 설치하는 것이 부적합하다고 인정되는 경우

4. 건축허가의 효과

  1) 건축허가는 건축을 할 수 있는 새로운 권리를 부여하는 것이 아니라 건축에 대한 상대적 금지를 해제시켜 본래의 권리를 회복시켜주는 것을 말한다.

  2) 건축허가를 받은 경우 관련 법률의 인ㆍ허가등이나 허가 등을 받은 것으로 본다.

  3) 허가권자는 허가 등이 의제되는 내용이 다른 행정기관의 권한에 속하면 그 행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. 협의요청을 받은 관계 행정기관의 장은 15일 이내에 의견을 제출하여야 한다.

5. 건축허가 및 착공의 제한

  1) 국토교통부장관은 

    (1) 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나

    (2) 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면

   → 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

  2) 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사는 지역계획이나 도시ㆍ군계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다. 제한한 경우 즉시 국토교통부장관에게 보고하여야 하며, 보고를 받은 국토교통부장관은 제한 내용이 지나치다고 인정하면 해제를 명할 수 있다.

  3) 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 한다.(다만, 1회, 1년 이내 연장 가능)

  4) 제한절차

    (1) 주민 의견청취 및 건축위원회 심의

    (2) 제한내용의 통보 및 공고

6. 건축허가의 필수적 취소

  1) 허가권자는 허가를 받은 자가 다음의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다.

    (1) 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우(다만, 1년의 범위에서 연장 가능)

      ① 법률에 따라 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년

    (2) 위 (1)의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우

7. 건축위원회 심의의 효력상실

  - 건축위원회의 심의를 받은 자가 심의 결과를 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청하지 아니하면 건축위원회 심의의 효력이 상실된다.

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